아들에게 부동산을 일부 증여할 때? 아들에게 부동산을 일부 증여할 때 발생할 수 있는 세금에 대해서

아들에게 부동산을 일부 증여할 때 발생할 수 있는 세금에 대해서 문의드립니다.저는 1가구 2주택자입니다.아들에게 증여하려는 아파트의 시세는 9억 정도이고 25년 전에 2억에 매입했습니다.아들이 결혼을할 것이라 무상 증여 1억 5천을 할 수 있으니, 1억 5천만 원을 증여하려고 합니다.이것이 가능한지, 가능하면 저희 부자가 내야 되는 양도세, 취득세 등 세금은 대략 어느 정도인지 궁금합니다

먼저, 핵심 결론

"부동산 지분 증여는 가능하지만, 1가구 2주택자로서 양도소득세 부담이 상당할 수 있습니다"

현재 상황 분석

• 보유 주택: 1가구 2주택

• 증여 대상 아파트: 시세 9억원, 취득가 2억원 (25년 전 매입)

• 증여 계획: 아들께 1.5억원 상당 지분 증여

• 증여 시기: 아들 결혼 예정

세금 종류 및 예상 세액

1. 증여세 (아들이 납부)

• 과세표준: 1.5억원 - 5천만원(기본공제) = 1억원

• 세율: 직계비속 증여세율 적용

• 1억원 이하: 10%

• 예상 증여세: 약 1,000만원

※ 2024년 기준 직계비속 증여세율은 1억원 이하 10%, 1억~5억원 20%, 5억원 초과 30%입니다.

2. 양도소득세 (아버지가 납부) - 이 부분이 핵심입니다!

양도소득세 계산 구조

구분	내용
지분 비율	1.5억원 / 9억원 = 16.67%
지분 취득가액	2억원 × 16.67% = 약 3,334만원
지분 양도가액	1.5억원
양도차익	1.5억원 - 3,334만원 = 약 1억 1,666만원

1가구 2주택자로서 불리한 점

• 보유기간: 25년 (장기보유)

• 장기보유특별공제: 60% (10년 초과 20년 이하) 또는 70% (20년 초과) 적용

• 중과세 적용: 1가구 2주택 중과세로 인해 세율이 크게 상승

예상 양도소득세 (개략적 계산)

• 과세표준: 약 1억 1,666만원

• 장기보유공제 적용 후: 약 4,666만원 ~ 5,600만원

• 2주택 양도소득세율: 40% 내외 적용

• 예상 양도소득세: 약 1,866만원 ~ 2,240만원

3. 취득세 (아들이 납부)

• 취득세율: 주택 기준가액의 1~3% (지역에 따라 상이)

• 농어촌특별세: 0.2% 추가

• 예상 취득세: 150만원 ~ 450만원

중요한 고려 사항

1. 1가구 2주택자 불이익

• 양도소득세율이 1주택자보다 현저히 높음

• 장기보유특별공제를 적용받아도 중과세 영향이 큼

2. 양도소득세 vs 증여세 트레이드오프

• 현재 방식: 아버지(양도소득세) + 아들(증여세) 모두 세금 부담

• 대안 고려: 주택 전체를 증여하면 양도소득세는 없지만 증여세가 증가

세부 권고안

현재 계획대로 진행 시

• 총 예상 세금: 약 3,000만원 ~ 3,700만원

• 아버지 부담: 양도소득세 1,900만원 내외

• 아들 부담: 증여세 + 취득세 1,200만원 내외

대체 방안 고려

1. 결혼 자금 현금 증여

• 1.5억원을 현금으로 증여 (증여세만 발생)

• 단, 아버지의 현금 유동성 문제

1. 전세 계약 형태

• 전세금으로 1.5억원 지원 (차후 증여로 전환 가능성)

1. 주택 전체 증여 후 재매각

• 아들이 주택 전체를 증여받아 매각

• 단, 아들의 증여세 부담 증가