먼저, 핵심 결론
"부동산 지분 증여는 가능하지만, 1가구 2주택자로서 양도소득세 부담이 상당할 수 있습니다"
현재 상황 분석
보유 주택: 1가구 2주택
증여 대상 아파트: 시세 9억원, 취득가 2억원 (25년 전 매입)
증여 계획: 아들께 1.5억원 상당 지분 증여
증여 시기: 아들 결혼 예정
세금 종류 및 예상 세액
1. 증여세 (아들이 납부)
과세표준: 1.5억원 - 5천만원(기본공제) = 1억원
세율: 직계비속 증여세율 적용
1억원 이하: 10%
예상 증여세: 약 1,000만원
※ 2024년 기준 직계비속 증여세율은 1억원 이하 10%, 1억~5억원 20%, 5억원 초과 30%입니다.
2. 양도소득세 (아버지가 납부) - 이 부분이 핵심입니다!
양도소득세 계산 구조
| 구분 | 내용 |
| 지분 비율 | 1.5억원 / 9억원 = 16.67% |
| 지분 취득가액 | 2억원 × 16.67% = 약 3,334만원 |
| 지분 양도가액 | 1.5억원 |
| 양도차익 | 1.5억원 - 3,334만원 = 약 1억 1,666만원 |
1가구 2주택자로서 불리한 점
보유기간: 25년 (장기보유)
장기보유특별공제: 60% (10년 초과 20년 이하) 또는 70% (20년 초과) 적용
중과세 적용: 1가구 2주택 중과세로 인해 세율이 크게 상승
예상 양도소득세 (개략적 계산)
과세표준: 약 1억 1,666만원
장기보유공제 적용 후: 약 4,666만원 ~ 5,600만원
2주택 양도소득세율: 40% 내외 적용
예상 양도소득세: 약 1,866만원 ~ 2,240만원
3. 취득세 (아들이 납부)
취득세율: 주택 기준가액의 1~3% (지역에 따라 상이)
농어촌특별세: 0.2% 추가
예상 취득세: 150만원 ~ 450만원
중요한 고려 사항
1. 1가구 2주택자 불이익
양도소득세율이 1주택자보다 현저히 높음
장기보유특별공제를 적용받아도 중과세 영향이 큼
2. 양도소득세 vs 증여세 트레이드오프
현재 방식: 아버지(양도소득세) + 아들(증여세) 모두 세금 부담
대안 고려: 주택 전체를 증여하면 양도소득세는 없지만 증여세가 증가
세부 권고안
현재 계획대로 진행 시
총 예상 세금: 약 3,000만원 ~ 3,700만원
아버지 부담: 양도소득세 1,900만원 내외
아들 부담: 증여세 + 취득세 1,200만원 내외
대체 방안 고려
결혼 자금 현금 증여
1.5억원을 현금으로 증여 (증여세만 발생)
단, 아버지의 현금 유동성 문제
전세 계약 형태
전세금으로 1.5억원 지원 (차후 증여로 전환 가능성)
주택 전체 증여 후 재매각
아들이 주택 전체를 증여받아 매각
단, 아들의 증여세 부담 증가